La loi Carrez, n°96-1107 qui date du 18 décembre 1996, relative aux biens immobiliers, constitue généralement le cadre juridique et règlementaire sur la nécessité du calcul de la surface habitable, obligeant tout vendeur immobilier de procéder à fournir une garantie de la surface habitable au niveau administratif. Le Code de la construction, dans l'article R.112-2, renforce et définit l'importance de la surface habitable, et mentionne que la hauteur minimale pour un plafond est limitée à 1,80 mètres. La surface habitable est le total de la surface habitable disponible dans chaque pièce de la maison, qui devra servir à l'habitation, basée sur le calcul des parties intérieures des pièces, et sans inclure la surface occupée par les portes et les fenêtres.
Le calcul de la surface habitable et son importance dans la construction
La loi Carrez, applicable à partir du 18 juin 1997 sur l'ensemble du territoire national et départemental français, exige formellement la nécessité du respect de la procédure sur le calcul de la surface habitable pour tous les dossiers administratifs de biens immobiliers, accordant une marge maximale de tolérance de 5 % pour les parties privatives. Cette loi garantit l'acquisition de la surface habitable. En l'absence de ce fameux calcul de la surface habitable sur les paperasses, on risque l'annulation ou le rejet du dossier de vente d'un logement, d'une maison ou d'un appartement. La surface habitable permet également de calculer les charges qui incombent au copropriétaire, en fonction des tantièmes qu'il en possède, pour le compte de la subvention offerte par l'Agence Nationale pour l'Habitat ou l'Anah. Plus encore, la surface habitable reste l'élément de base des dossiers des opérateurs ou des promoteurs qui veulent se lancer dans les projets immobiliers. Toutefois, l'intervention d'un expert dans le calcul de la surface habitable s'avère capital, parce que la loi Carrez elle-même décrit que cette mesure doit être exacte dans le secteur immobilier. Et dans le cas où une différence négative apparaît lors de l'achat de l'immobilier, l'acheteur peut réclamer un dédommagement au vendeur au cours de l'année qui suit la date de l'achat.
Comment procède-t-on au calcul de la surface habitable ?
Avant de commencer le calcul de la surface habitable, il faut avoir en main le plan du logement ou métrer tout le logement. Pour cette mesure, seule la surface du plancher construit est mise en valeur comprenant la cuisine, le lavabo, la douche, l'évier, la baignoire et tout autre équipement de la maison, et ce, à la suite d'une déduction des surfaces totales consacrées aux divers éléments, tels que les murs, les embrasures des fenêtres, les cages des escaliers de la maison, les embrasures des portes, les cloisons et les gaines. Aussi, on ne doit pas compter la partie extérieure du logement, tels que la terrasse, le balcon et la véranda, les combles non encore aménagés, la cave intérieure, le sous-sol, les remises et le garage. Pourtant l'intérieur des placards, disposant d'une hauteur de plus de 1,80 mètres sont comptés dans le calcul de la surface habitable, ainsi que la partie située sous un escalier ayant une hauteur supérieure à 1,80 mètres.
Le calcul de la surface habitable d'un logement doit être relatif au nombre des chambres, en correspondance avec les nombres de personnes voulant habiter dans cette maison, et ce dans le respect des règles et des normes imposées par la loi en vigueur. Cependant, il existe un seuil minimum appliqué à la mesure de la surface habitable, qui est de 14 m² pour une habitation de 4 personnes, auquel s'ajoute une dimension supplémentaire de 10 m² par personne. Cette base de surface pour 4 personnes est appliquée aux foyers, ne disposant que d'une seule chambre pour leur habitation, incluant une cuisine et des équipements sanitaires placés à l'extérieur. Il est important de mentionner que le nombre de chambres à construire doit être en rapport avec la surface du terrain, et à titre d'exemple, on vous donne quelques indications. Pour un logement de 3 chambres, il faut une surface minimum de 76 m² et une surface maximale de 100 m² pour une moyenne de 90 m². Une surface minimale de 105 m² et de 130 m² au maximum, pour une moyenne de 120 m² est indispensable pour une habitation de 4 chambres. Pour 5 chambres, une surface de 110 m² au minimum, ou de 150 m² au maximum, ou encore de 130 m² en moyenne est nécessaire.
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