Comment un propriétaire peut expulser un locataire défaillant ?

Durant l'exécution du contrat de bail, il existe d'autres cas légaux d'expulsion : le bailleur est en droit de donner congé au preneur c'est-à-dire le locataire. Cela implique que le propriétaire décide unilatéralement de résilier le contrat de bail ou de ne pas accorder le renouvellement. Le congé peut être donné pour plusieurs raisons : tout d'abord, lorsque le bailleur souhaite reprendre son local pour y habiter ou pour le vendre.

Enfin, le propriétaire peut demander l'expulsion du locataire pour tout motif grave et sérieux. C'est le cas lorsque le locataire ne se comporte pas en « bon père de famille ». Cela signifie qu'il ne prend pas soin du local comme un père de famille prudent, raisonnable et avisé devrait le faire. Par exemple, le locataire a causé des dégradations au local. Ou encore, il viole les principes du bail à usage d'habitation en modifiant la destination originelle du local : pour un usage commercial par exemple.

La procédure d'expulsion d'un locataire défaillant est souvent longue. Elle est également onéreuse car lorsque le locataire est récalcitrant à quitter les lieux, le propriétaire doit faire appel à la puissance publique. Il est d'usage de requérir l'intervention d'officiers publics et ministériels tel que l'huissier de justice. Celui-ci est chargé de signifier les actes de procédure et de prendre en charge les procédures d'exécution.

Comment expulser un locataire en situation d'impayés ?

Lorsque le locataire est dans l'impossibilité de payer ses loyers ou ne le fait pas volontairement, il est impératif de prendre contact avec un huissier de justice. Cet officier public et ministériel est présent dès la première étape de la procédure d'expulsion. Son premier rôle est de faire délivrer un acte de procédure appelé « commandement de payer ». Il s'agit d'un acte enjoignant au débiteur, en l'occurrence le locataire, de procéder au paiement des loyers.

Souvent, le commandement de payer ordonne le paiement des sommes dans un délai qui ne pourra excéder deux mois. Le preneur a donc deux mois pour s'exécuter. L'officier public est dans l'obligation d'informer le débiteur sur les aides publiques dont il peut bénéficier. C'est le cas du « Fonds de Solidarité Logement ».

Le délai de 2 mois est accordé au locataire afin de lui donner une seconde chance de redevenir solvable. Si le débiteur s'exécute dans le délai de 2 mois, la procédure d'expulsion prend fin. Cependant, il est impératif que le paiement des sommes dues soit intégral.

Si toutefois le locataire ne s'exécute pas ou a payé mais en partie seulement, c'est le début de la procédure judiciaire. A ce stade, les nouveaux acteurs de la procédure sont l'avocat et le juge. L'avocat ou à défaut l'huissier de justice se chargera d'assigner en justice le débiteur-locataire.

L'assignation est un acte de procédure par lequel le demandeur à l'instance, donc le propriétaire-bailleur, adresse une citation à comparaître en justice au défendeur, qui est le locataire. Dans l'assignation, le demandeur doit requérir le paiement par exécution forcée des sommes qui lui sont dues.

Par ailleurs, l'assignation doit contenir une demande de résiliation judiciaire du bail. Le contrat de bail n'aura ainsi plus lieu pour l'avenir. Cette disparition du contrat est justifiée par les manquements aux obligations qui incombent au locataire.

L'une des conséquences de la résiliation est l'expulsion du locataire défaillant. Dans le cas où le jugement rendu fait droit à l'expulsion, l'huissier de justice délivre un « commandement de quitter les lieux » à l'occupant désormais sans droit ni titre. Le commandement doit être notifié au Préfet qui est le représentant de l'Etat.

Cette démarche est nécessaire pour obtenir le concours de la puissance publique à la procédure d'expulsion. A compter de la notification du commandement au locataire, ce dernier a 2 mois pour libérer les locaux.

Si jamais il résiste, l'huissier peut l'expulser avec l'aide de la force publique, si le Préfet a donné son accord. Au cas où le Préfet ou le sous-préfet aurait rejeté la demande, le propriétaire dispose de deux recours : un recours en responsabilité administrative et un recours en indemnisation.

Ce dernier est justifié par le préjudice subi du fait du défaut de concours de la puissance publique. Enfin, signalons qu'aucune mesure d'expulsion ne peut être diligentée pendant l'hiver.

Ce qu'il faut savoir autour de la procédure d'expulsion

Avant même d'entamer une procédure d'expulsion à l'encontre d'un locataire, il est important de diagnostiquer sa situation et son niveau d'insolvabilité. Peut-être sera-t-il possible d'éviter la procédure d'expulsion qui est onéreuse et longue.

Ainsi, lorsque le locataire offre des garanties, écrites ou verbales, de paiement des loyers à venir, il convient de lui laisser une chance.

En pratique, il faut relancer le locataire par simple missive par le biais d'un courrier classique, à partir du 15ème jour de loyer impayé. Une deuxième mise en demeure de payer doit lui être adressée par lettre recommandée à partir du 30ème jour.

Il faut également contacter les services sociaux qui offrent au locataire des aides sociales telle que le « Fonds de Solidarité Logement ».

Si le locataire est de mauvaise foi, il se peut qu'il perçoive l'aide mais qu'il refuse quand même de payer le propriétaire. Dans ce cas, le bailleur est en droit de se faire attribuer l'allocation : c'est le système de la dation en paiement.

Quant aux frais d'expulsion, ils seront à la charge du locataire une fois que la décision judiciaire d'expulsion aura été prononcée. En attendant, c'est au bailleur d'avancer ces sommes.