Faire donation d’un bien immobilier : les avantages et les risques

Prendre des mesures de son vivant pour que ses biens soient transférés à une ou plusieurs personnes est un droit

inaliénable de tout donateur, mais devrait-il faire acte de donation pour favoriser l'un des siens ou plutôt opter pour la donation partage pour ne léser personne ?

Généralités sur la donation d'un bien immobilier

Transférer un bien à un héritier légal ou non peut être un moyen efficace quoiqu'un peu simpliste pour une personne de régler à l'avance sa succession future. Cette mesure implique bien évidemment l'accord des deux parties, c'est-à-dire le donateur et le bénéficiaire, dénommé également donataire, d'abord sur la nature de la donation et bien entendu sur ses modalités, sachant a priori que s'il s'agit d'un bien immobilier, l'acte de donation se doit d'être conclu en présence d'un notaire. Outre le fait qu'il n'aura plus à se soucier des questions relatives à l'attribution de ses biens, cet acte offre au donateur la possibilité d'assumer les frais de transfert de propriété tout en lui faisant profiter de certains avantages fiscaux. Mais la donation ne présente pas que des avantages. En concluant légalement cet acte, le donateur se prive totalement de son droit de propriété. De plus, pour une donation faite en faveur d'un héritier légal, d'éventuels changements intervenant dans la situation de ce dernier peuvent modifier complètement les prévisions du donateur. A titre d'exemple, si le donataire venait à décéder, le donateur n'aurait aucun recours pour récupérer son bien.

La donation d'un bien immobilier à un unique donataire

Donner un bien immobilier peut être entrepris suivant différentes formules. Dans le cas où il s'agit d'un bien vide, le donateur peut le donner en pleine propriété. Par contre, occupant le bien qu'il se propose de donner, le donateur peut se réserver la possibilité de séparer la nue-propriété et l'usufruit. La donation d'un bien immobilier à un unique donataire n'ayant aucun co-héritier, acte dénommé donation simple, suppose qu'il n'y aurait plus de rapport du bien pour la succession après le décès du donateur. Quoiqu'il en soit, comme le stipule l'article 894 du Code Civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille à ce moment et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l'accepte. Auparavant, l'article 864 du même Code indique que « toute avance consentie à un héritier est considérée comme une avance sur la succession du donateur ». En général, la donation simple ne risque nullement de porter préjudice à une tierce personne, de par la simple raison que l'acte est conclu entre le donateur et le donataire.

La donation partage

Pour apporter leur soutien à leurs enfants, particulièrement pour les aider à se loger, parents et grands-parents peuvent faire une donation partage. Depuis quelques années, cette mesure est fortement encouragée et favorisée par des avantages fiscaux. Ainsi, au lieu de préserver leur fortune et leur patrimoine en vue d'une future succession, les ascendants préfèrent, de leur vivant, faire des dons à leurs enfants pour aider ces derniers à avoir un meilleur départ dans la vie. L'option « donation partage » s'avère être le meilleur choix car d'une part, le bien donné étant réparti également entre les donataires, tout sentiment de frustration dû à un quelconque favoritisme disparaîtra, leur donnant par la même occasion l'opportunité de démarrer dans la vie sur un même pied d'égalité. D'autre part, le bien donné sous cette forme ne sera pas rapporté à la succession. En d'autres termes, le bien immobilier qui fait l'objet d'une donation partage ne fera plus partie du patrimoine destiné à la succession. Enfin et surtout, la donation partage bénéficie d'un important abattement fiscal qui ne pourrait qu'avantager ascendants et descendants.