Pour une première mise en location d'un bien, tout propriétaire a toutes les latitudes d'en fixer le montant comme bon lui semble, et ce, selon la loi de l'offre et de la demande. Néanmoins, il ne lui suffit pas de mettre une annonce et d'attendre les éventuels intéressés, il doit recueillir le maximum d'informations sur les modalités de mise en location d'un bien pour être à même de prévenir tout ce qui peut provoquer une polémique, voire un conflit, quant à la teneur de telle ou telle clause du contrat. Il est entendu qu'un contrat parfait est du domaine de l'utopie.
Cependant, bien connaître les lois et réglementations régissant une telle transaction serait toujours un atout qui permettrait au propriétaire de faire valoir plus facilement ses conditions. Bien que la conclusion d'un contrat soit le fruit d'une concession faite de part et d'autre, si tout locataire prend aussi la peine de s'informer au préalable sur lesdites modalités, les deux parties s'épargneraient de vaines discussions.
Comment fixer le montant du loyer pour une première mise en location ?
Dans ce premier cas de figure, une entière liberté est offerte aux deux parties pour déterminer le montant du loyer. Toutefois, le propriétaire est censé savoir qu'il doit respecter des plafonds de loyer fixés annuellement par le fisc en échange d'avantages fiscaux. Cette latitude dont il dispose peut être source de difficultés pour lui dans la détermination du montant du loyer.
Recourir aux journaux renfermant de précieux renseignements sur le sujet et distribués gratuitement dans les villes lui serait d'un grand secours. Il pourrait également consulter les agences immobilières locales, sinon l'ultime alternative serait de demander auprès du receveur de l'enregistrement de la commune une liste des loyers pratiqués pour les biens immobiliers.
D'autres facteurs pourraient aussi influer sur la détermination du montant du loyer, comme par exemple la teneur de la clause particulière stipulant entre autres que le locataire assumera toute ou une partie des frais de rénovation, de transformation ou de réparation, ou encore l'éventualité d'une revue, plutôt à la hausse qu'à la baisse, du loyer lors du prochain renouvellement du bail.
Enfin, le bailleur a la possibilité de mentionner dans le contrat qu'il va proposer une clause d'indexation stipulant que le loyer peut faire l'objet d'une augmentation annuelle à une date prévue dans le contrat ou encore à celle du renouvellement de celui-ci.
Quant à la mise en location de terres nues, la détermination de la valeur locative ou du loyer repose sur des critères préétablis, dont la qualité et l'état du sol, l'accès, l'éloignement, le relief et l'exposition.
Fixer le montant du loyer lors du renouvellement du bail
Si la fixation du loyer est libre en début de bail, l'augmentation est rigoureusement encadrée particulièrement lors du renouvellement. Ainsi, pour toute proposition de révision à la hausse du loyer, la notion de loyer de référence demeure en vigueur.
Il arrive parfois que le propriétaire envisage de procéder à des travaux d'amélioration en cours de bail ou avant le renouvellement de celui-ci. Dans ce cas, il lui serait possible de négocier une augmentation du loyer après la réalisation des travaux. Il est évident que les modalités de cette majoration doivent faire l'objet d'une clause spécifique dans le bail.
Dans le cas où le bailleur aurait constaté que le loyer convenu entre les deux parties en début de bail est réellement sous-évalué, droit lui est donné de proposer une augmentation lors du renouvellement dudit bail. Quoique très rare, une réduction temporaire du loyer pourrait intervenir suite au constat fait par les deux parties que le logement, si tel est le bien loué, ne respecte plus les normes minimales de confort et d'habitabilité, imposant de par ce fait une réhabilitation. Naturellement, la nature des travaux, leur délai d'exécution, le montant de la réduction et la durée de son application doivent faire l'objet d'une clause particulière.
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