Qu'est-ce-que le bail commercial et règlementations

Le bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur et un preneur, concernant la mise en location d'un immeuble appartenant au premier pour le profit du second qui pourra être utilisé pour ses activités professionnelles. Ces activités devraient être strictement à caractère commercial. Le preneur devrait donc exercer soit des métiers relatifs à l'artisanat, soit à l'industrie ou au commerce.

Les principaux éléments constituant le bail commercial

L'article L. 145-1-I, alinéa 1er du Code de commerce, détermine les éléments fondamentaux du bail commercial. Ces éléments concernent :

• le contrat de bail
• l'immeuble
• le fond de commerce
• l'immatriculation du preneur

Les différentes parties du bail

Le contrat de bail est un acte à partir duquel s'engagent les deux parties qui sont le bailleur et le preneur, le premier en mettant à disposition l'immeuble, le second en réglant le loyer. La durée d'un contrat de bail s'étend généralement sur 9 ans. Il est à noter que la concession immobilière, le bail emphytéotique et le bail à construction ne peuvent jouir du statut de baux commerciaux. Telles que ces conventions de longue durée, celles à courtes durée non plus ne peuvent recourir à ce statut. Ces dernières concernent notamment les conventions d'occupation précaire, le contrat de location saisonnière et les baux dérogatoires. Le local ou l'immeuble dont fait l'objet du contrat de bail peut aussi bien être fermé ou couvert car il peut s'agir de terrains nus. Pour ce dernier cas, avec l'accord du bailleur, le preneur peut construire des infrastructures sur le terrain en question. Le preneur doit se conformer à certaines convention quant à l'utilisation du local.

L'immeuble doit constituer le lieu principal de ses activités dans lequel le preneur accueille sa clientèle. L'usage de l'immeuble doit être permanente et stable et essentiellement à usage commercial. Le fonds de commerce est constitué d'éléments corporels tels que les marchandises, le matériel et le mobiliers et d'éléments incorporels tels que la clientèle, l'enseigne, le droit au bail et le nom commercial entre autres. Ces deux types d'éléments permettent d'exploiter convenablement la clientèle selon les activités du preneur. En tant que propriétaire du fonds de commerce et titulaire du bail commercial, le preneur doit s'inscrire au répertoire des métiers ou au registre du commerce. Cette immatriculation doit concerner tous les locaux que le preneur utilise dans le cadre de ses activités. L'immatriculation du preneur n'est pas requise au moment de la signature du bail. Elle est cependant intéressante, vu qu'elle attribue au preneur des dispositions légales le protégeant face à une délivrance de congé de la part du bailleur, et le soutenant dans sa demande de renouvellement.

La validation du bail commercial

Le bail commercial peut être conclu lorsque les conditions requises sont remplies et que le bailleur et le preneur se sont entendus sur leurs engagements respectifs. Il existe cependant des éléments à considérer pour que le bail soit reconnu légalement.

Les conditionnalités du bail commercial

Le contrat de bail commercial doit être explicite sur l'objet du bail qui relève des locaux et de la nature du contrat, sur l'affectation du local relative aux activités permises. Il doit être réglementaire aussi au niveau du montant du loyer et sur la période de validité du bail. L'omission d'un de ces points sanctionne le contrat de la nullité absolue, un terme juridique qui signifie que le contrat n'est pas recevable légalement parlant. Le preneur doit en outre être en mesure de prouver son habileté à contracter en n'étant ni mineur ni sous tutelle, et disposer de la qualité de commerçant. En cas de vice de consentement suite à un dol ou à une erreur menant à la conclusion du contrat, la partie victime peut invoquer une nullité relative qui résilie le contrat de bail.

Les types de baux commerciaux

Il existe trois principaux types de baux commerciaux qui sont le bail verbal, le bail sous seing privé et le bail authentique. Le bail verbal est le moins recommandable, vu qu'il est difficile de prouver légalement son existence et d'en connaître le contenu. Le bail sous seing privé est la forme de contrat la plus fréquemment rencontrée et il ne nécessite pas la présence de notaire mais est conclu entre les parties contractantes. Selon l'article 1325 du Code Civil, il doit être produit en autant de nombre d'originaux que le nombre de parties prenant part au bail. Afin de légaliser la date du contrat de bail, il est indiqué de l'enregistrer auprès d'un centre des impôts. Si le bail sous seing privé est revêtu d'une formule exécutoire grâce à la reconnaissance légale d'un notaire ou si le contrat a été entièrement établi par ce dernier, le bail commercial devient authentique. Le bail authentique est le plus intéressant du point de vue légal car il protège les deux parties pour l'exécution des engagements, en cas de contestation et en cas de conflit. En outre, il est opposable aux tiers qui sont tenus à le respecter.

Le bail commercial en bref

Le bail commercial en tant qu'acte légal liant principalement le bailleur et le preneur pour le respect de leurs engagements respectifs, permet aussi de les protéger légalement. Aucun des signataires ne devrait se sentir lésé après la conclusion du bail. En réalité malheureusement, il existe de nombreux conflits d'intérêts entre ces deux principales parties. Pour éviter ce type de problème qui se règle généralement au niveau des tribunaux, il serait recommandé aux parties prenantes de se faire conseiller par des hommes de lois, tout au long du processus menant à la conclusion du bail commercial.