Le crédit-bail, pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier

Le contrat de crédit-bail délimite les relations juridiques existant entre l'établissement financier qui effectue l'opération et le preneur, bénéficiaire final de la vente. L'ensemble du circuit aboutissant à l'acquisition du bien, incluant le fournisseur et les deux autres entités, est appelé « opération de crédit-bail ». Le crédit-bail diffère d'un simple contrat de location dans la mesure où celui-ci peut être rompu grâce à la présentation d'un préavis, alors que le crédit-bail implique une procédure assez lourde. Le crédit-bail n'est pas non plus une location vente car le locataire a le choix entre exercer son droit d'achat ou non. Mais quels sont les points forts et les points faibles de ce concept et quel est le véritable enjeu du leasing ?

Crédit-bail, mode d'emploi

Un contrat de crédit-bail prend naissance lorsque la personne physique ou morale désireuse de s'approprier un bien contacte un organisme financier pour être candidat à l'acquisition d'un bien précis par le biais du leasing. Cet organisme entre ensuite en relation avec le fournisseur pour acheter le bien en question, qui devient alors sa propriété. La suite du contrat se passe entre le même organisme financier, appelé crédit bailleur, et le consommateur final louant le bien, qualifié de preneur. Cette technique financière particulière fut mise en œuvre pour la première fois vers les années 60, avant de devenir aujourd'hui un important levier d'investissement, notamment dans les pays en développement.

Durant le contrat de location, le bien demeure la propriété du crédit bailleur, lequel n'est amené à céder ses droits qu'à la fin du contrat. C'est la raison pour laquelle on parle de promesse de vente, bien que le locataire ait toujours la possibilité de ne pas acheter le bien au terme du contrat. Dans ce cas, il remet celui-ci à l'institution financière, ou renouvelle le contrat pour une nouvelle période. Une telle procédure est particulièrement intéressante pour les investisseurs, dont les dépenses sont moins lourdes lors des achats de biens mobiliers et immobiliers. En l'occurrence, le secteur du commerce et celui de l'industrie se trouvent parmi les premiers bénéficiaires de ce système. Toutefois, préalablement à l'octroi de tout crédit, le preneur doit prouver l'usage professionnel auquel le bien sera destiné.

Avantages, inconvénients et caractéristiques particuliers du crédit-bail

Dans la mesure où l'entreprise de leasing sert d'intermédiaire entre le fournisseur et l'acheteur, ce dernier n'a pas à fournir de garanties importantes pour obtenir le matériel dont il a besoin pour étendre ses activités. Cet allègement des garanties à fournir constitue d'ailleurs le principal avantage du système de crédit-bail. Tous les biens immobiliers tels que les terrains ou les bâtiments peuvent être achetés par crédit-bail, tout comme les biens d'équipement tels que les machines industrielles et les voitures utilitaires.

Le crédit-bail présente également quelques avantages pour l'entreprise preneuse. En effet, le paiement des redevances mensuelles que représentent le loyer du bien ne nuit en rien à la solvabilité de la société. Cela s'explique par le fait qu'elle est particulièrement légère par rapport au coût réel de l'investissement si le bien était acheté par le marché normal.

D'un autre côté, le choix de l'achat par crédit-bail présente quelques inconvénients. Par exemple, l'absence de garantie réelle est compensée par la somme totale à laquelle le bien est finalement acquis au terme du contrat. En effet, on se rend vite compte que le prix final du bien acquis par crédit-bail revient beaucoup plus cher comparé à son prix réel. Par ailleurs, le preneur est tenu par le contrat d'entretenir le bien à ses frais pour que celui-ci reste en parfait état.

L'importance du contrat de crédit-bail

La législation française soumet le crédit bail à la loi 66-455 du 02 juillet 1966. Ainsi, seules les entreprises de financement agréées par la Banque de France et par l'Autorité des Marchés Financiers peuvent jouer de manière continue le rôle de loueurs. Par ailleurs, une telle activité ne peut être exercée qu'à titre ponctuel.

Comme tout autre contrat, le contrat de leasing détermine toutes les conditions juridiques et commerciales dans lesquelles les opérations sont réalisées. Dans cette optique, il comporte explicitement les mentions suivantes : durée et valeur du remboursement, nombre de mensualités, ainsi que le montant final de l'acquisition du bien. Celui-ci fixe également les modalités de transfert de propriété entre les trois entités, à savoir le fournisseur, le crédit-bailleur et le locataire. Cette convenance entre les deux parties reste souple en fonction des besoins et des possibilités de l'acheteur. Des modifications peuvent cependant avoir lieu en cours de route, à condition de respecter les règles en vigueur. En cas de rupture décidée par le preneur, la propriété du bien appartient à l'organisme financier.

En terme de coût de l'opération, il incombe au locataire de payer tous les frais d'entretien du bien durant la période de location. Si le bien concerne un véhicule par exemple, le locataire prend en charge les frais d'assurance, assurance devant être la plus complète possible, afin de bénéficier en cas de problème des prestations des compagnies d'assurances. Enfin, il faut savoir que la carte grise est également à la charge du locataire.